Vorteile Immobilienmakler

Die Vor- und Nachteile eines Maklers beim Kauf einer Mallorca Immobilie.

Ein Immobillienmakler bringt Immobilien-Know-how mit, er bedeutet für die Kunden Zeitersparnis und verschafft ihnen bessere Preise beim Kauf und Verkauf. Viele Verkäufer und Käufer vom Immobilien fragen sich, ob sie einen Makler beauftragen oder die beabsichtigte Transaktion doch lieber allein durchführen sollen. Der Immobilienmakler bringt einige Vorteile mit, die kaum zu unterschätzen sind.

Makler sind immer mehr gefragt

Die Zahl der Auftraggeber von Immobilienmaklern steigt seit Jahren kontinuierlich auf der Käufer- und Verkäuferseite, auch Vermieter und Mietinteressenten beauftragen zunehmend einen Makler, um dessen Vorteile für sich zu nutzen. Das lässt sich auch an den Inseraten in Tageszeitungen ablesen, denn die privaten Angebote sind hier rückläufig. Natürlich liegt das auch an der zunehmenden Nutzung von Internet-Immobilienportalen, doch ein anderer Grund findet sich in der ansteigenden Maklerbeauftragung. Diese lässt sich in Printmedien ebenso wie im Internet verfolgen. Viele Anzeigen vermerken, dass Objekte „provisionsfrei vom Makler“ erhältlich sind. Dennoch arbeiten Makler natürlich nicht kostenfrei, das geht nicht. Sie werden per „Innenprovision“ vom Anbieter vergütet. Aus all den Fakten lässt sich ablesen, dass Maklerdienstleistungen mehr und mehr gefragt sind, auch ohne dass Suchende die Kosten übernehmen müssen. Die Vorteile der Maklerbeauftragung überwiegen bei Weitem deren Nachteile. Sie ergeben sich für:

• 1. die Immobilienanbieter
• 2. die Immobiliensuchenden

1. Vorteile für Immobilienanbieter

Viele private Verkaufsverhandlungen von Immobilien werden durch Emotionen gehemmt. Der private Anbieter schwelgt in Erinnerungen bezüglich des lieb gewordenen Heims und verhandelt daher latent schwach, beispielsweise verlangt er einen etwas zu hohen Preis, der ihm die schmerzliche Trennung von seiner Immobilie versüßen soll. Das hat jedoch innerhalb einer realistischen Bewertung keinen Platz. Der Makler nimmt hier eine sachliche und distanzierte Haltung ein, durch die beide Seiten – Verkäufer und Kaufinteressent – überhaupt erst einen gemeinsamen Nenner hinsichtlich angemessener Preisvorstellungen entwickeln. Daneben leistet der Makler Vorarbeiten, die kaum hoch genug zu bewerten sind.

1.1 Die Vorteile des Maklers

Die wichtigsten Vorteile der Maklertätigkeit betreffen das Objekt selbst sowie dessen Vermarktungsmöglichkeiten:

Beratung und Vorarbeiten

Schon bei Besichtigung der Immobilie investiert der Makler genügend Zeit, um die Vorzüge und Schwächen der Immobilie ausreichend zu beurteilen. Diese Beurteilung nimmt der Makler mit der nötigen Distanz – siehe oben – vor, zudem bringt er sein fundiertes Know-how zu Immobilien ein. Der Makler erkennt einen möglichen Renovierungsstau ebenso wie herausragende Alleinstellungsmerkmale einer Immobilie. In seinen Beratungsgesprächen mit Verkäufer und Kaufinteressenten erörtert er seine Erkenntnisse zum Objekt und erstellt gleichzeitig ein professionelles, aussagekräftiges Exposé inklusive Videos und Fotos.

Marktnähe und Kundenstamm

Zu den unbestrittenen Vorzügen eines Maklers gehören seine Marktkenntnisse hinsichtlich der regionalen Immobilienangebote ebenso wie der Nachfrage. Er kann einschätzen, welche Objekte eher wenig begehrt sind, auch kennt er die aktuellen Markttrends. Durch diese Marktnähe ist er imstande, einen möglichen Kauf- oder Mietpreis realistisch zu bestimmen. Gleichzeitig greift er auf einen Stamm von Kunden und Interessenten zurück, um eine Immobilie zielgerichtet anbieten zu können. Das ist vor allem hinsichtlich der Werbung relevant, denn es ist rein marketingtechnisch nicht möglich, eine Immobilie über Inserate unbegrenzt anzupreisen. Der Kundenstamm des Maklers beschleunigt erheblich eine Transaktion.

Professionelle Vermarktung

Ein Immobilienmakler verfügt über Verkaufsinstrumente, Verhandlungsgeschick und im günstigsten Fall über eine sehr langjährige Verkaufserfahrung. Nur dadurch und durch sein Netzwerk an Partnern, Kunden und Interessenten kann er bestmögliche und dabei angemessene Preise ausverhandeln.

Kenntnis der Abläufe spart Zeit

Die Abwicklung von Immobilienverkäufen und -vermietungen muss man kennen. Hierzu gehören auch Rechtsfragen, zu denen der Makler zwar nicht explizit berät – das darf er nicht -, aber viele wertvolle Tipps geben kann. Der zeitliche Vorteil durch die Maklerbeauftragung ist kaum hoch genug zu bewerten. Es müssen das Marketing und Besichtigungen organisiert, Telefonate und Anzeigenschaltungen sowie das Einholen nötiger Dokumente durchgeführt werden. Zu den wichtigen Vorarbeiten des Maklers gehört auch das Einholen der Bonität von Mietern in spe und Kaufinteressenten, wodurch Vermieter und Verkäufer geschützt werden. Vermieter vermeiden realen Schaden, Verkäufer zumindest überflüssigen Aufwand, der dadurch entsteht, dass ein ernsthafter Interessent am Ende gar nicht zahlen kann.

1.2 Nachteile des Maklers

Nachteile bei einer Maklerbeauftragung sind finanziell und durch die Unsicherheit wegen des fragwürdigen Rufes mancher Makler begründet. Diese Nachteile sind schwer wegzuargumentieren, auch wenn sie objektiv gar nicht bestehen sollten.

Ruf des Immobilienmaklers

Wie in allen Branchen finden sich auch unter den Maklern viele seriöse und einige unseriöse Dienstleister, unter Letzteren sogar regelrechte schwarze Schafe. Kunden müssen daher nach einem Makler mit hinreichender Reputation suchen, durch den nachweislich Standesregeln eingehalten werden, der hervorragende Referenzen aufweisen kann sowie auf ein umfassendes Netzwerk zugreift. Letzteres ist nicht zu unterschätzen. Unseriöse Makler werden auch von Branchenkollegen, Notaren und anderen Beteiligten der Szenerie gemieden.

Maklerprovision

Die Courtage des Maklers schreckt die meisten Interessenten ab, hier vermutet man exorbitante Gewinne bei möglicherweise geringem Aufwand. Als Rechenbeispiele nennen Kritiker schlicht die Prozente, die der Makler angeblich „verdient“, also zum Beispiel sechs Prozent auf einen Eigenheimverkauf von 250.000 Euro, die einen scheinbaren Gewinn von 15.000 Euro für den Makler ausmachen. Auf der Kostenseite kommt für die privaten Kunden noch die Mehrwertsteuer hinzu, die sie voll tragen müssen. Doch betrachten wir diesen Fakt von zwei Seiten, nämlich hinsichtlich des tatsächlichen Verdienstes und hinsichtlich der realen finanziellen Vor- und Nachteile für Kunden:

• Der Makler verdient keinesfalls die angegebenen Prozente, sondern trägt vom Erlös seine Kosten, nämlich den Unterhalt seines Büros, Personal, Werbung und aufwendige Marketingmaßnahmen. Es ist Usus, dass Makler vielleicht monatlich ein Objekt vermitteln können, manchmal auch weniger. Dafür sind sie rund um die Uhr auf den Beinen und tragen finanzielle Risiken. Das Aufwands-Ertrags-Verhältnis erscheint angemessen. Es gibt auch Makler, die das Geschäft nicht überstehen.
• Der Kunde generiert einen Zeitvorteil, der oft mehr als die Maklerprovision wert ist, denn allein hätte er das Haus vielleicht in einem Jahr noch nicht verkauft. Sollte ihm deshalb ein neuer Job in einer anderen Region entgangen sein oder sollte er die Kosten für das leer stehende Haus zusätzlich zu einer Miete an einem anderen Ort getragen haben, fällt sein Verlust wesentlich höher als die „eingesparte“ Maklercourtage aus.

Zusätzlich gibt es Unsicherheiten bezüglich der Provisionsgestaltung. Von wem muss, kann oder darf der Makler seine Provision erhalten? Hier bilden sich regionale Regeln, die der Makler lediglich hinsichtlich der ortsüblichen Margen nicht allzu weit überschreiten darf, ansonsten könnte er wegen Wucher (§ 138 BGB) belangt werden. Einschlägige Fälle werden im Prinzip nicht bekannt, die Makler halten sich an die Spielregeln. Es gibt folgende Gestaltungsmöglichkeiten bei der Provision:

• Innenprovision: Nur der Anbieter zahlt, die Höhe kann frei verhandelt werden.ichermaßen.
• Außenprovision: Nur der Nachfrager (Käufer oder Mieter) zahlt, auch hier gibt es Verhandlungsspielraum. Bei Vermietungen beträgt die Obergrenze zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
• Eine gemischte Provision teilen sich beide Seiten, es gibt große regionale Unterschiede bezüglich der Aufteilung, die von der Marktsituation abhängen: Bei Nachfrageüberhang zahlen die Käufer etwas mehr und umgekehrt.

Die Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall fällig.

2. Vorteile für Immobiliensuchende

Immobiliensuchende – Käufer und Mieter – haben es etwas schwerer, den Makler frei zu wählen, wenn sich nämlich der Anbieter schon für einen Immobilienmakler entschieden hat. Dennoch gehen auch die Interessenten zunehmend diesen Weg, der ihnen Vorteile bringt. Es vereinfachen sich Abläufe, bestimmte kaufmännische und juristische Aspekte werden viel sicherer gewährleistet.

Objektbeschreibung

Der Makler verantwortet sein Exposé, der private Anbieter nicht. Makler werden sich hüten, Mängel zu verschweigen. Zwar wäre auch ein privater Anbieter hierfür haftbar zu machen, doch das ist mit hohem Aufwand verbunden. Auf die Details kommt der Laie zunächst gar nicht. Es kann sich etwa um Fluglärm oder geplante Bauvorhaben der Gemeinde handeln, die das Objekt (in Zukunft) weniger wertvoll machen. Der Makler bringt technische Kenntnisse mit, kennt das Baurecht und schätzt den Renovierungszustand der Immobilie hinreichend ein.

Marktkenntnisse, Daten der Makler

Suchende können den Immobilienmarkt nicht kennen, selbst bei gutem Willen nicht – es fehlt ihnen einfach die Datenlage. Gerade bei Umzügen in entfernte Gegenden geht es ohne Makler kaum. Dieser kann auf viele Objekte seines Bestandes zugreifen, das geht wesentlich schneller und ist allemal billiger, als wenn der Interessent an mehreren Wochenenden zu Besichtigungen anreist. Natürlich sehen auch Käufer und Mieter die Kosten und das Imageproblem von Maklern, doch die Vorteile überwiegen bei Weitem.