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Mallorca Immobilien – nie die Katze im Sack kaufen

Ausschluss von Rechts- und Baumängeln vor dem Immobilienkauf

Die berüchtigte Katze im Sack kauft derjenige, der auf ein Gutachten vor dem Immobilienkauf verzichtet. Gerade besonders werthaltige Liegenschaften und Immobilien sollten auf Rechts- und Baumängel untersucht werden.

Immobilienumschlag auf den Balearen

Der Verkauf von Neubau-Immobilien auf Mallorca, Menorca, Formentera und Ibiza – also allen Balearen-Inseln – ging seit der Finanzkrise des Jahres 2008 kontinuierlich zurück. Attraktive Grundstücke inklusive Baugenehmigung werden ebenso kaum angeboten, weshalb private Investoren und Händler in großem Umfang alles an Bestandsimmobilien aufkaufen, das wertvoll erscheint. Diese Villen stammen zumeist tatsächlich aus zweiter (nicht aus dritter oder vierter) Hand, sie wurden überwiegend seit Ende der 1990er bis Beginn der 2000er Jahre errichtet oder auch grundsaniert. Sie besitzen einen hohen, aktuell noch steigenden Wert, der sich aus ihrer Lage, der Grundstücks- und Gebäudegröße sowie der Ausstattung herleitet. Doch diese Werte garantieren keine Rechts- und Baumängelfreiheit. Angesichts der sehr hohen Ankaufswerte vielfach im Millionenbereich sollten sich Käufer aber dieser Rechts- und Baumängelfreiheit versichern. Solche Garantien liefert ein abschließendes Rechts– und Baumängelgutachten, das vor dem notariellen Ankauf vorliegt.

Der Weg zum Rechts– und Baumängelgutachten

Wenn sich ein Verkäufer und ein Kaufinteressent für eine Immobilie treffen, entsteht vielfach von beiden Seiten Zeitdruck. Diese Eile führt dazu, dass beide Seiten einen Optionsvertrag unterzeichnen, ohne dass der Kaufinteressent das Objekt genügend kennt. Weder die Bausubstanz inklusive eventueller Mängel (es gibt immer Mängel) noch die Rechtssicherheit – also eventuelle Altlasten und Vorkaufsrechte – werden ausreichend betrachtet und gewürdigt. Die sachenrechtliche Situation eines Kaufobjektes ebenso wie die vorliegende Rechtssituation sind jedoch gerade vor Abschluss eines Optionsvertrages sorgsam zu prüfen, und zwar durch beide Seiten. Auch der Verkäufer kann aus Unkenntnis Fehler begehen oder Zusagen treffen, die ihn später teuer zu stehen kommen. Vielfach sind Optionsverträge vorzufinden, über die Fachleute später, wenn es zu Rechtsstreitigkeiten kommt, nur den Kopf schütteln. Bisweilen fehlen alle wichtigen Einzelheiten wie Zustellungsadressen, notarielle Beurkundungstermine (welche für die genaue Optionsfrist maßgebend sind) oder Schadenersatzklauseln. Auch ein Grundstück muss gründlich auf eventuelle Belastungen geprüft werden. Dies können Hypotheken, Pfändungen, Eigentümergemeinschaftsschulden, Pacht-, Miet- oder Wegerechte sein. Rechtsmängel sind einem Objekt jedoch nicht anzusehen, es sind die typischen „versteckten Mängel“, auf die Verkäufer und Makler eigentlich bei der Besichtigung hinweisen müssen. Daher bietet sich hier die Beauftragung eines Rechtsanwaltes an, um eine so umfangreiche Investition nicht zum Albtraum werden zu lassen. Zur Prüfung gehört unter anderem, ob alle  Gebäudeteile legalisiert wurden, beispielsweise ein Anbau oder ein externer Pool. Teilweise ist festzustellen, dass Teile von Kaufobjekten noch nicht im Eigentumsregister vermerkt wurden. Es gibt sogar Fälle, in denen die essenzielle final de obra (Baubeendigungsbescheinigung) noch nicht notariell erklärt wurde. Zu dieser rechtlichen Überprüfung kommt die Überprüfung der Bausubstanz.

Welche Baumängel können entscheidend sein?

Für die langlebige Qualität eines Gebäudes ist die Ausführung der Bauarbeiten bei der Erstellung entscheidend.

Auf Mallorca sind die typischen Fehlerquellen:

  • salzhaltiger Mauermörtel
  • fehlender Feuchtigkeitsschutz
  • Verwendung ungeeigneter Materialien (dichte Anstriche)
  • undichte Zisternen und Abwasserleitungen
  • mangelhafte Wärmedämmung mit dem Risiko von Schimmelbildung

Um diese Mängel aufzudecken, ist modernste Messtechnik erforderlich. Schimmel kann so im Vorfeld erkannt werden, er weist auf die Baumängel ohne jeden Zweifel hin. Wenn diese festzustellen sind, kann der Kaufpreis gemindert oder bei schon gezahltem Preis eine erhebliche Summe in Relation zur Schadensbehebung zurückverlangt werden. Auch schließen Käufer mit dem Baumängelgutachten kostspielige Folgeschäden aus. Ein wichtiger Punkt dürfte sein, dass der Kapitalanleger anschließend über eine zertifiziert mängelfreie Immobilie verfügt.

Risiko beim Erwerb von Immobilien auf Mallorca

Risikocheck beim Immobilienkauf auf Mallorca

Hier haben wir einige Punkte für Ihre Spanien-Immobilie zusammengetragen, die für einen Risikocheck vor dem Kauf der Immobilie beachtet werden sollten. Neben den lukrativen Chancen eines Immobilieninvestments auf Mallorca oder in Spanien tut ein Käufer oder Investor gut daran, folgende rechtlichen Fragen und Grundlagen vorab zu klären , um nach der Notarisierung kein blaues Wunder zu erleben.

Für weitere Fragen zu „Immobilien Mallorca“ schicken Sie uns gerne eine Nachricht:

1. Ob Altbau oder Neubau – gibt es für den aktuellen Wohn- und Bauzustand die entsprechenden Baugenehmigungen und zugehörigen Bewohnbarkeitsgenehmigungen?
2.. Bei einer Immobilie in 1 . Meereslinie ist die zu beachten, ob die sich in Küstennähe befundene Immobilie mit dem Küstenschutzgesetz harmoniert?
3.  Wer auf Mallorca Immobilienbesitz anstrebt und sein eigenes Haus bauen möchte, der sollte vor dem Kauf eines Grundstückes, welches noch unbebaut ist, ein gültiges Bebaubarkeitszertifikat anfordern.. Die Genehmigung für die Bebaubarkeit des Grundstücks ist nur begrenzt gültig. Sie verfällt bei verschlepptem Baubeginn und muss eventuell abermals beantragt werden.
4. Sie möchten die zu kaufende Immobilie verändern, renovieren oder umbauen? Falls Sie diese Arbeiten schon vor dem Kauf Ihrer Immobilie im Auge haben, sollten Sie im zuständigen Rathaus die Zulässigkeit dieser Plan- und möglicher Bauänderungen prüfen lassen. Oftmals sind sogar für die Erneuerung des Fussbodens oder ein Ausbau des Kellers genehmigungspflichtig.
5. Achtung vor Altlasten! Wenn die Immobilie in einer spanischen Gesellschaft eingebunden ist, sollten Sie die Steuerbescheide zur verkaufenden Immobilie und eventuell die Zahlungsbelege für die letzten fünf Jahre verlangen. Der neue Immobilienbesitzer haftet auch nach dem Immobilienkauf für die Lasten aus dieser Zeit, dazu zählen ebenso Telefon, Wasser, Gas & Strom.
6. Sind die Anschlüsse für Strom, Wasser und Telefon? Wenn ja, lassen Sie sich die schuldenfreie Übertragung quittieren, denn eine spätere Erschließung kann immense Kosten hervorrufen..
7.   Ist die zu kaufende Mallorca Immobilie festvermietet oder als Kurzeit Feriendomizil in Betrieb gewesen. Wenn ein fester Mieter in der Immobilie residiert, dann kann er aufgrund des starken Mieterschutzes in Spanien oft nur mit einer hohen Abstandszahlung aus der Immobilie entfernt werden.
8. Eine umfassende Gewährleistung und entsprechenden Schadensersatz finden Sie in Spanien nur bei verdeckten Mängeln – aus diesem Grund ist die Beauftragung eines Sachverständigen äusserst sinnvoll.