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Neues Mietgesetz in Spanien

Am 6. Juni 2013 trat in Spanien das Gesetz 4/2013 zum Mietmarkt des Landes in Kraft getreten. Schon die Präambel erklärt den Grund für die Neuformulierung des spanischen Mietrechts: Der spanische Immobilienmarkt, so heißt es dort, sei von einem hohen Immobilienbestand bei gleichzeitig schwachem Vermietungsmarkt geprägt. Nur 17 Prozent aller Spanier wohne zur Miete, was weit unter dem Durchschnitt in Europa von 30 Prozent liege. Man wolle mit den beschlossenen Maßnahmen die Privatbesitzer leer stehender Wohnungen motivieren, ihre Immobilien langfristig zu vermieten.

Mieterschutz in Spanien

Nach der bisher bestehenden Rechtslage genossen die Mieter in Spanien einen sehr hohen Schutz, was Vermietungen eher behinderte. Wer erst einmal eine Wohnung angemietet hatte, konnte sich auf eine mindestens fünfjährige Mietsicherheit verlassen, weswegen Vermieter ihre Wohnungen in vielen Fällen lieber leerstehen ließen. Die fünfjährige Bindung an einen Mieter hemmte unter anderem alle Vermarktungsbemühungen hinsichtlich einer Immobilie. Die Häuser waren daher eher Spekulations- als Nutzungsobjekte. Das neue Gesetz gilt für alle seit dem 06.06.2013 abgeschlossenen Mietverträge. Die wichtigste Änderung gegenüber der bisherigen Gesetzeslage besteht wohl darin, dass einzelne Regelungen in Mietverträgen nicht mehr bis ins kleinste Detail durch den Gesetzgeber vorgegeben werden. Vielmehr können die beiden Mietparteien separate Regelungen treffen, wenn diese den Rechtsrahmen des Gesetzes nicht tangieren. Im Einzelnen betreffen die Regelungen folgende Punkte:

• Vertragsdauer: Die bisherige Mindestmietdauer von fünf Jahren mit automatischer Verlängerung (um je drei Jahre) wurde auf drei Jahre verkürzt. Sollten die Parteien die gesetzliche Vertragsdauer von drei Jahren stillschweigend akzeptieren, verlängert sich diese ohne Kündigung um ein weiteres Jahr. Zudem können die Mietparteien im beiderseitigen Einverständnis noch kürzere Mietzeiten vereinbaren. Außerdem wurde eine Eigenbedarfsklausel ins Gesetz aufgenommen. Diese musste zuvor ausdrücklich schon im Mietvertrag verankert werden. Ab sofort genügt die Mitteilung des Vermieters an den Mieter bezüglich seines Eigenbedarfs.
• Kündigung: Der Mieter kann – wie in Europa üblich – jederzeit den Mietvertrag kündigen, wenn das Mietverhältnis mindestens sechs Monate besteht. Er hat eine 30-tägige Kündigungsfrist, die auch per Vertrag nicht zu verlängern ist. Sollten die Parteien vertraglich eine längere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbaren, so ist diese im Zweifelsfall nichtig. Bislang konnten Vermieter von Mietern eine Abfindung verlangen, wenn diese die teilweise recht lang vereinbarten Kündigungsfristen nicht einhielten. Allerdings dürfen die Vertragsparteien nach wie vor eine Abfindungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, die bei vorfristiger Kündigung vor Ablauf von drei Jahren eine Abfindung in Höhe einer Monatsmiete pro noch ausstehendem Vertragsjahr vorsieht. Das bedeutet, der Mieter kündigt schon im ersten Jahr mit 30-Tage-Frist und zahlt dann zwei Monatsmieten Abfindung an den Vermieter. Diese Regelung soll die Flexibilität für die Mieter erhöhen, die damit leichter auf Veränderungen in ihrer Lebensplanung reagieren können.
• Verkauf der Wohnung: Das spanische Mietrecht sieht traditionell ein Vorkaufsrecht für den Mieter vor, das die beiden Parteien ab sofort per Vertrag außer Kraft setzen können. Dennoch bleibt der Verkäufer dazu verpflichtet, seinen Mieter über einen Verkauf auch bezüglich vereinbarter Konditionen zu informieren. Der Mieter kann dann entscheiden, ob er die Wohnung zu diesen oder für den Vermieter etwas günstigeren Konditionen doch kaufen möchte. Bisher sah das Mietrecht ebenfalls Verzichtsklauseln bezüglich des Vorkaufsrechts vor, diese waren aber nichtig, nun können sie vereinbart werden.
• Bestandsschutz: Nach altem Mietrecht musste der Käufer einer Immobilie, wenn diese vermietet war, die Mietverträge zu den vereinbarten Konditionen übernehmen. Erst nach deren Vertragsablauf konnte ein neuer Besitzer die Immobilie selbst bewohnen. Nach neuer Gesetzeslage seit Juni 2013 muss ein Mietvertrag für diesen Bestandsschutz im Grundbuch eingetragen sein. Ansonsten kann ein Neubesitzer den Mietvertrag mit Drei-Monate-Frist kündigen. Auch weitere Rechte von Mietern gegenüber Dritten gelten nur noch, wenn der Mietvertrag im Grundbuch steht.
• Schuldnerverzeichnis: Um die Sicherheit für Immobilienbesitzer zu erhöhen, wird die spanische Justiz voraussichtlich bis Herbst/Winter 2013 ein Verzeichnis aller Gerichtsurteile zu unbezahlten Mietverhältnisse einrichten. Damit erhalten Immobilienbesitzer einen Einblick über mögliche Vermietungsrisiken an unzuverlässige Mieter, die schon früher wegen Mietrückständen gemahnt, vollstreckt und/oder zwangsgeräumt wurden. Das verschafft Immobilienbesitzern mehr Sicherheit bezüglich ihrer Vermietungsaktivitäten.

Weitere Punkte des neuen spanischen Mietrechts

Die bisherige Unterscheidung in luxuriöse und konventionelle Wohnungen schafft die spanische Gerichtsbarkeit ab sofort ab, gewährt den Parteien aber hohe Vertragsfreiheit bezüglich der Miethöhe. Bislang galten für Wohnungen mit einer Fläche über 300 m² und/oder einer Jahresmiete über dem 3,5-Fachen des gesetzlichen Mindestlohns besondere Regelungen. Diese Wohnungen konnten außerhalb des Mietgesetzes vermietet werden, diese Regelung gibt es nun nicht mehr. Vermieter und Mieter dieser sogenannten Luxuswohnungen müssen sich künftig an den Rahmen des neuen Gesetzes halten.

Besondere Mietbestimmungen für Mallorca Immobilien

Für die Balearen ist eine weitere Neuregelung besonders interessant. Ferienwohnungen unterliegen erstmals nicht mehr den Regelungen des spanischen Wohnmietrechts, sondern den regionalen Tourismusgesetzen. Landesregierungen wie die der Balearen erhalten damit einen höheren Gestaltungsspielraum. Einige Artikel des spanischen Mietergesetzes zu Zwangsräumungen wurden an die spanische ZPO (Zivilprozessordnung) angeglichen, um die betreffenden Verfahren zu erleichtern. Die Fristen von Zwangsräumungen bleiben aber unangetastet.

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