Monat: Oktober 2014

Mallorca Immobilien zum Bestpreis kaufen

Wie verkaufe ich meine Immobilie zum Höchstpreis?

Viele Käufer stellen sich diese Frage – Wie kann ich den besten Preis für eine Immobilie auf Mallorca bei den Verhandlungen mit Makler oder Eigentümer erzielen?

Um einen guten Immobilienpreis oder sogar ein Schnäppchen zu ergattern sind verschiedene Dinge zu beachten. So gehört ein Maklervergleich zu den ersten Schritten, die man bei der Immobiliensuche tätigen sollte. Oftmals finden sich die exquisiten Luxusimmobilien, Penthäuser, Fincas oder Ferienwohnungen auf Mallorca mehrfach im Portfolio der verschiedenen Immobilienmakler. Neben verschiedenen Kaufpreisen sind auch die Maklergebühren meist unterschiedlich – je nach Makler liegt die Differenz in der Provision bei 1% oder 2% – so werden bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro immerhin zehntausend Euro gespart oder zuviel ausgegeben.

Maklerauswahl ein entscheidenes Kriterium.

Die Auswahl des richtigen Maklers kann auch bei der Verhandlung des Immobilienkaufpreises eine entscheidende Rolle spielen. Nicht jeder Immobilienmakler besitzt die Fähigkeiten, einen Immobilienbesitzer zur Reduzierung des angebotenen Kaufpreises zu bewegen. Darüber hinaus haben auch nur wenige Makler auf Mallorca das Know-How, um eine angemessene Wertschätzung der zu verkaufenden Immobilie vorzunehmen. So können die Preisvorstellungen des Verkäufers drastisch neben dem Marktwert seines Objektes liegen. Die zurückliegende Krise hat beispielsweise eine erhebliche Preiskorrektur nach unten mit sich gezogen. Viele Eigentümer wollten den veränderten Marktbedingungen jedoch ungern nachgeben und die jahrelange Preisexplosion ohne Abstriche an neue Käufer weitergeben.

Durch den erheblichen Wohnungsleerstand und stark gesunkene Immobilienpreise auf Mallorca als auch in ganz Spanien ging diese Rechnung allerdings nicht auf – so sieht man bei vielen Maklern im Portfolio noch Immobilien, die auch schon vor 5 oder 6 Jahren auf dem Markt angeboten wurden. Meist ist der angepriesene Kaufpreis dieser Objekte noch ähnlich hoch, so dass ein Verkauf schwierig zu realisieren ist.

 Wertgutachten macht Immobilie transparent.

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte immer ein unabhängiges Wertgutachten erstellen lassen, die sogenannte „Tascacion“. Dieses Objektgutachten gibt den aktuellen Wert der Immobilie wieder, in der Regel durch Vergleichsobjekte in der gleichen Siedlung oder Region. So werden bei dem Kauf einer Luxusimmobilie in Port Andratx etwa die Preise für Bestandsimmobilien auf der Cala Marmacen oder der Cala Llamp herangezogen, um einen Neubau entsprechend einzuwerten. Wenn eine Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden soll, ist ein Bankgutachten ohnehin unumgänglich.

Ein Bankgutachten der Immobilie ist auch immer dann ein cleverer Schachzug, wenn potentielle Leichen im Keller der Immobilie vermutet werden. So können beispielsweise nicht eingetragene Wohnflächen oder Aufbauten durch einen Gutachter bzw. Architekten entdeckt, ein vergessener Grundschuldeintrag im Kastater und bestehende Steuerschulden herausgefunden werden.  In der Regel sind diese Informationen dem Makler bekannt, doch nicht jeder Immobilienmakler mit Büro auf Mallorca ist so umfassend in seiner Recherche wie etwa Kühn & Partner, Engel & Völkers oder Minkner Immobilien.

Bei den Verhandlungen des Kaufpreises können Schnelligkeit und Liquidität eine entscheidende Rolle spielen – wer Immobilien bar bezahlen, also die notwendigen Barreserven sofort aktivieren kann, der ist im Deal um die favorisierte Immobilie sicherlich im Vorteil gegenüber einem Käufer, der nur mit Bankdarlehen den geforderten Immobilienpreis bewältigen kann.

 

SAREB – Bad Bank für Immobilien auf Mallorca

SAREB verkauft Immobilien auf Mallorca

Die spanische Bad Bank SAREB ist eine Abwicklungsgesellschaft für die vielen faulen Immobilienkredite, die bei den spanischen Grossbanken seit der Immobilien und Finanzkrise in den Bilanzen stehen. Wer etwa auf Mallorca Immobilien Schnäppchen sucht, der kann über SAREB Bankenimmobilien und Versteigerungsobjekte erwerben. Zu den Immobilien im Sareb Portfolio gehören nicht nur günstige Apartments und Chalets, auch Baugrundstücke mit Projektvorhaben sowie exklusive Luxusimmobilien wie Villas, Fincas oder Penthäuser sind ebenfalls bei der SAREB Bank zu finden. Der Grossteil der zum Verkauf stehender Immobilien befindet sich auf der iberischen Halbinsel. Auf dem Festland sind die grossen Portfolios mit hunderten Wohnungen in der Nähe von grossen Städten wie Barcelona, Madrid, Valencia oder Alicante.
Viele Immobilienkäufer interessieren eher preiswerte Immobilien auf Mallorca, zum Beispiel eine Finca mit Meerblick oder eine extravagante Villa im Südwesten der Insel. Doch wie so oft sind die besten Stücke des Kuchens schon vorher verteilt worden, entsprechend ist die Auswahl wirklicher Immobilienschnäppchen auf den Balearen bei der SAREB eher gering.

Die Finanzkrise hat ihre Spuren hinterlassen.

Wer sucht, der findet! Auch wenn eine Kaufpreisreduzierung bei Luxusimmobilien um mehr als 50% nur noch die Ausnahme ist, so finden sich auch heute noch günstige Immobilien auf Mallorca, jedoch ist die Anzahl kleiner als vor 2-3 Jahren. Wer solch eine Mallorca Immobilie für sich erwerben möchte, sollte nicht beim ersten Makler einen Optionsvertrag unterschreiben, sondern die Vielzahl lokaler Immobilienmakler nutzen und mehrere Angebote einholen.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien über die SAREB ist weitaus komplexer und umfangreicher als der Erwerb über einen lokalen Makler. Die Gesellschaft für Bankenimmobilien kommuniziert lediglich auf Spanisch. Das macht die Abwicklung bei nicht vorhandenen Sprachkenntnissen nahezu unmöglich. Ohne Berater oder eigenen Rechtsanwalt ist der Weg zu einer SAREB Immobilie sehr weit.

Sie suchen eine Bankenimmobilie oder ein Versteigerungsobjekt, vielleicht aber auch nur eine lukrative Kapitalanlage, die nicht auf dem freien Markt zugänglich ist? Gerne helfen wir Ihnen bei der Suche nach einer passenden Immobilie auf Mallorca.

Mallorca’s Finest

Makler Mallorca‘ s Finest – Immobilien im Südwesten

PORTALS FINEST PROPERTIES bietet exklusive Immobilien auf Mallorca zum Verkauf, zur ausgezeichneten Auswahl gehören Villen, Fincas, Penthäuser, Wohnungen und Baugrundstücke. Der kompetente Pre-und After-Sale-Service gehört bei PORTALS FINEST PROPERTIES, einem Lizenzpartner von KENSINGTON Finest Properties International, selbstverständlich zur Kundenbetreuung dazu.

Luxusimmobilien auf Mallorca kaufen

Wer in Portals Immobilien kaufen möchte, findet zweifellos immer etwas Besonderes, dementsprechend exklusiv fällt die Kundschaft aus. Das Team von PORTALS FINEST PROPERTIES betreut die Interessenten an Mallorcas Finest Immobilien in mindestens sechs Sprachen (darunter Deutsch, Englisch, Spanisch und Niederländisch), natürlich haben die Experten des Makler Portals auch mit Interessenten aus anderen Staaten keine Verständigungsschwierigkeiten. Das Team hat sich bei allen Interessenten und Kunden, die Mallorca Immobilien kaufen wollen oder schon glücklicher Besitzer einer bevorzugten Portals Immobilie sind, einen ausgezeichneten Ruf erworben. Dazu trägt der vertrauenswürdige und professionelle Umgang mit Kunden ebenso bei wie die Fachexpertise bezüglich der Luxusimmobilien auf Mallorca. Zu solchen Objekten gehört immer eine ehrliche Beratung sowie der umfassende, kompetente Service von PORTALS FINEST PROPERTIES. Das Maklerunternehmen ist seit 2011 Lizenzpartner der renommierten Firma KENSINGTON Finest Properties International. Schon seit vielen Jahren vermittelt PORTALS FINEST PROPERTIES äußerst erfolgreich exklusive Immobilien auf Mallorca.

Portals Immobilien im Verkauf

Wer auf Mallorca Immobilien kaufen möchte, findet bei PORTALS FINEST PROPERTIES exquisite Villen ebenso wie Apartments und Penthouses, Fincas und Baugrundstücke. Es finden sich darunter Villen und Apartments in erster Meereslinie, viele Liegenschaften mit Meerzugang, Deluxe und Premium Objekte sowie elegante Ferienhäuser. Unter der Rubrik „Preisreduzierte Immobilien“ aktualisiert das Makler Portal wöchentlich seine reduzierten Angebote. Damit folgt der Makler der Strategie von KENSINGTON Finest Properties, dem seit Jahren als führender mallorquinischer Immobilienexperte anerkannten Unternehmen. Die Firmenphilosophie basiert auf herausragendem Kundenservice und Qualität, professionellem Know-how und persönlichen Empfehlungen in den Bereichen der Immobilienbewertung und Immobilienfinanzierung. Spezialisiert ist PORTALS FINEST PROPERTIES auf den Südwesten Mallorcas, in welchem die beliebtesten Gegenden für Mallorca Immobilien zu finden sind, darunter Bendinat und Bendinat Golf sowie Old Bendinat, Anchorage Hill und Illetes, Cala Vinyas, Cas Catala, Puerto Portals, Portals Nous, Palmanova, Costa d’en Blanes, Magalluf und Sol de Mallorca.

Mallorca Immobilien kaufen: Wohnungen und Penthäuser

Wer in Portals Immobilien erwerben möchte, findet neben den traumhaften Villen und Fincas auch sehr schöne Penthäuser und Wohnungen bei PORTALS FINEST PROPERTIES. Das Büro des Maklers befindet sich in Portals Nous, vom Jachthafen Puerto Portals sind es nur etwa fünf Gehminuten, von Palma de Mallorca rund zehn Minuten mit dem Auto. Auch Vermietungen bietet das Unternehmen aufgrund der starken Nachfrage an, darunter exklusive Wohnungen, Fincas, Villen und Penthäuser zu höchst attraktiven Preisen. Wohnungen sind in erster Meereslinie erhältlich, sie bieten eine atemberaubende Aussicht auf das Mittelmeer und gleichzeitig den direkten Strandzugang. Die Apartments sind komplett saniert sowie vielfach bereits mit modernen, stilvollen Möbeln und Accessoires eingerichtet, verfügen über intelligente Grundrisse und eine großzügige, offene Gestaltung. Schlafzimmer ensuite mit Terrassenzugang und eigenem Bad ermöglichen ebenso eine Untervermietung wie den Empfang von eigenem Besuch. Voll ausgestattete Küchen, Waschküchen und Abstellräume gehören ebenso dazu wie die Klimaanlage und vielfach doppelt verglaste Aluminium-Fenster. Der Südwesten Mallorcas, in welchem PORTALS FINEST PROPERTIES exklusive Immobilien anbietet, besticht durch seinen hohen Freizeitwert, die traumhafte Landschaft und die vielen Unterhaltungsmöglichkeiten. Romantische Bergdörfer, Jachthäfen, Golfplätze, Luxus-Boutiquen und hochklassige Restaurants kennzeichnen die Region und ihre Ortschaften. Zum Flughafen Palma de Mallorca fahren Anwohner und Feriengäste kaum jemals länger als 15 bis 20 Minuten.

Rechtsanwalt bei Immobilienverkauf auf Mallorca

Immobilienverkauf in Spanien

Warum Verkäufer einen Rechtsanwalt einbeziehen sollten

Wenn der Eigentümer einer spanischen Immobilie deren Verkauf fest einplant, bietet er sie gelegentlich selbst, vielfach aber über Makler den Interessenten an. Die Werbung und Publikation für das Objekt ist durch das Internet und die Möglichkeiten digitaler Bildverarbeitung relativ unkompliziert und dabei sensationell kostengünstig möglich. Dabei haben sich gleichzeitig die mögliche Quantität von Kontakten und ebenso die Qualität der Darstellung deutlich erhöht. Da die Kaufinteressenten selbst im Netz recherchieren, haben diejenigen Anbieter die größten Chancen, die so viele Informationen wie möglich über ihre Immobilie bereitstellen. Eine genaue Objektbeschreibung inklusive sehr aussagekräftiger Fotos gilt heutzutage als unerlässlich, die meisten Anbieter folgen diesem Trend.

Rechtssicherheit in der Immobilienbewerbung

Aus der Praxis von Anwälten im Immobilienbereich auf den Balearen ist bekannt, dass die Mehrzahl der Immobilienverkäufer im Vorfeld einer Werbemaßnahme nicht überprüft, ob diejenigen Informationen, die sie in ihrem Exposé publizieren, juristisch nachzuweisen sind. Darauf kommt es aber an, wenn es wirklich zu Verkaufsverhandlungen kommt. Sollte nämlich eine Information rechtsunsicher sein – etwa eine angegebene Lastenfreiheit -, so wird der Käufer daraufhin versuchen (meist mit Erfolg), Preisnachlässe zu erzielen. Schließlich geht er das Risiko einer belasteten Immobilie ein, das ihn sehr viel Geld kosten könnte. Entsprechend hoch fällt der Preisnachlass aus. In einigen Fällen nehmen die Kaufinteressenten auch komplett Abstand, wenn das Objekt rechtlich nicht das halten kann, was der Verkäufer im Exposé offeriert hat. Zu den vielfältigen und für Mallorca typischen Problemen gehören:

  • Pools ohne Baugenehmigung, deren nachträgliche Legalisierung bislang nicht überprüft wurde
  • Gästehäuser, voll ausgestattet (Küche und Bad), die im Grundbuch eine „Garage“ sein sollen
  • komplett ausgebaute Keller, die nicht im Grundbuch und nicht auf dem Katasteramt zu finden sind
  • eine Finca Rústica (großes Landwesen), bebaut mit großem Landhaus und mehreren Stallungen, wobei im Grundbuchauszug nur „Haus + Stallung“ steht

Den Kaufinteressenten, die teilweise siebenstellige Beträge offerieren, genügen solche ungenügenden Angaben nicht, sie treten zurück oder handeln die Preise weit unter den tatsächlichen Wert der Objekte und Grundstücke herunter.

Pflichten des Anwalts beim Immobilienkauf auf Mallorca

Ein korrekter Rechtsanwalt, der Kaufinteressenten vertritt, wird diese auf die Rechtsunsicherheiten hinweisen und die Risiken der vorgefundenen Situation benennen. Auch sollten alle Möglichkeiten der Legalisierung überprüft und die dabei entstehenden Kosten ermittelt werden. Damit zeigen Anwälte den Kaufinteressenten Wege auf, wie die gewünschte Immobilie rechtssicher zu erwerben ist. Umgekehrt benötigen die meisten Anbieter eine rechtliche Beratung hinsichtlich ihrer Exposés. Kaufinteressenten befinden sich nämlich solchen Fällen in sehr unerwünschten Situationen. Einerseits möchten sie das Objekt gern erwerben, tendieren aber angesichts der vielen Rechtsmängel dazu, gleich gänzlich das Interesse aufzugeben. Die anderen beiden Optionen wären, den Verkäufer zum Beheben der Rechtsmängel zu veranlassen (was dieser wollen und können muss) oder den Preis drastisch herunterzuverhandeln, was nicht jedermanns Sache ist und immer ein Geschmäckle hat. Für den Verkäufer ist die Situation natürlich erst recht nachteilig, denn seine Verkaufsabwicklung wird sich ganz erheblich verzögern, zudem weiß er nicht, mit welchem (von oft mehreren) Interessenten er weiter verhandeln soll. Da in Spanien und auf den Balearen ein sehr großes Immobilienangebot auf dem Markt ist, büßt der Verkäufer voraussichtlich ein. Sobald ein Kaufinteressent hingegen den Schritt unternimmt, einen spezialisierten Anwalt mit der Liegenschaftsprüfung zu beauftragen, treten die Verhandlungen in ein sehr konkretes Stadium ein. Als prekär erweisen sich hingegen privatschriftliche Verträge vor der Behebung von Rechtsmängeln, von denen der Kaufinteressent zurücktreten und bei einer Arras-Vereinbarung sogar Schadenersatz verlangen kann, der regelmäßig in Höhe einer geleisteten Anzahlung liegt (die natürlich außerdem zurückgezahlt werden muss). Die Empfehlung muss daher lauten, bei Immobilienverkäufen in Spanien ebenso wie bei Kaufinteresse einen Rechtsanwalt rechtzeitig hinzuzuziehen, der die Liegenschaft gründlich überprüft und ermittelt, welche vertraglichen Zusagen zulässig wären.

Rechtsgutachten für den Immobilienverkauf

Ein Gutachten dient dazu, die aktuelle grundbuchrechtliche und baurechtliche Situation, Eintragungen im Katasteramt und das Vorliegen aller nötigen Unterlagen zu überprüfen. Verkäufer können diese Unterlagen an Kaufinteressenten weiterleiten, was Verkaufsvorteile generiert. Wenn der Interessent sein konkretes Angebot abgibt, sollten steuerliche und juristische Aspekte gut vorbereitet sein: die Plusvalia Municipal (gemeindliche Wertzuwachssteuer) ebenso wie die eventuelle Gewinnbesteuerung des Verkäufers. Auch ein Maklervertrag sollte anwaltlich begutachtet werden, denn gerade mallorquinische Makler lassen sich gern weitgehende Befugnisse einräumen, was Verkäufern und Kaufinteressenten die Kontrolle entzieht.