Monat: August 2013

Anpassung des Mietgesetz in Spanien

Neues Mietgesetz in Spanien

Am 6. Juni 2013 trat in Spanien das Gesetz 4/2013 zum Mietmarkt des Landes in Kraft getreten. Schon die Präambel erklärt den Grund für die Neuformulierung des spanischen Mietrechts: Der spanische Immobilienmarkt, so heißt es dort, sei von einem hohen Immobilienbestand bei gleichzeitig schwachem Vermietungsmarkt geprägt. Nur 17 Prozent aller Spanier wohne zur Miete, was weit unter dem Durchschnitt in Europa von 30 Prozent liege. Man wolle mit den beschlossenen Maßnahmen die Privatbesitzer leer stehender Wohnungen motivieren, ihre Immobilien langfristig zu vermieten.

Mieterschutz in Spanien

Nach der bisher bestehenden Rechtslage genossen die Mieter in Spanien einen sehr hohen Schutz, was Vermietungen eher behinderte. Wer erst einmal eine Wohnung angemietet hatte, konnte sich auf eine mindestens fünfjährige Mietsicherheit verlassen, weswegen Vermieter ihre Wohnungen in vielen Fällen lieber leerstehen ließen. Die fünfjährige Bindung an einen Mieter hemmte unter anderem alle Vermarktungsbemühungen hinsichtlich einer Immobilie. Die Häuser waren daher eher Spekulations- als Nutzungsobjekte. Das neue Gesetz gilt für alle seit dem 06.06.2013 abgeschlossenen Mietverträge. Die wichtigste Änderung gegenüber der bisherigen Gesetzeslage besteht wohl darin, dass einzelne Regelungen in Mietverträgen nicht mehr bis ins kleinste Detail durch den Gesetzgeber vorgegeben werden. Vielmehr können die beiden Mietparteien separate Regelungen treffen, wenn diese den Rechtsrahmen des Gesetzes nicht tangieren. Im Einzelnen betreffen die Regelungen folgende Punkte:

  • Vertragsdauer: Die bisherige Mindestmietdauer von fünf Jahren mit automatischer Verlängerung (um je drei Jahre) wurde auf drei Jahre verkürzt. Sollten die Parteien die gesetzliche Vertragsdauer von drei Jahren stillschweigend akzeptieren, verlängert sich diese ohne Kündigung um ein weiteres Jahr. Zudem können die Mietparteien im beiderseitigen Einverständnis noch kürzere Mietzeiten vereinbaren. Außerdem wurde eine Eigenbedarfsklausel ins Gesetz aufgenommen. Diese musste zuvor ausdrücklich schon im Mietvertrag verankert werden. Ab sofort genügt die Mitteilung des Vermieters an den Mieter bezüglich seines Eigenbedarfs.
  • Kündigung: Der Mieter kann – wie in Europa üblich – jederzeit den Mietvertrag kündigen, wenn das Mietverhältnis mindestens sechs Monate besteht. Er hat eine 30-tägige Kündigungsfrist, die auch per Vertrag nicht zu verlängern ist. Sollten die Parteien vertraglich eine längere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbaren, so ist diese im Zweifelsfall nichtig. Bislang konnten Vermieter von Mietern eine Abfindung verlangen, wenn diese die teilweise recht lang vereinbarten Kündigungsfristen nicht einhielten. Allerdings dürfen die Vertragsparteien nach wie vor eine Abfindungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, die bei vorfristiger Kündigung vor Ablauf von drei Jahren eine Abfindung in Höhe einer Monatsmiete pro noch ausstehendem Vertragsjahr vorsieht. Das bedeutet, der Mieter kündigt schon im ersten Jahr mit 30-Tage-Frist und zahlt dann zwei Monatsmieten Abfindung an den Vermieter. Diese Regelung soll die Flexibilität für die Mieter erhöhen, die damit leichter auf Veränderungen in ihrer Lebensplanung reagieren können.
  • Verkauf der Wohnung: Das spanische Mietrecht sieht traditionell ein Vorkaufsrecht für den Mieter vor, das die beiden Parteien ab sofort per Vertrag außer Kraft setzen können. Dennoch bleibt der Verkäufer dazu verpflichtet, seinen Mieter über einen Verkauf auch bezüglich vereinbarter Konditionen zu informieren. Der Mieter kann dann entscheiden, ob er die Wohnung zu diesen oder für den Vermieter etwas günstigeren Konditionen doch kaufen möchte. Bisher sah das Mietrecht ebenfalls Verzichtsklauseln bezüglich des Vorkaufsrechts vor, diese waren aber nichtig, nun können sie vereinbart werden.
  • Bestandsschutz: Nach altem Mietrecht musste der Käufer einer Immobilie, wenn diese vermietet war, die Mietverträge zu den vereinbarten Konditionen übernehmen. Erst nach deren Vertragsablauf konnte ein neuer Besitzer die Immobilie selbst bewohnen. Nach neuer Gesetzeslage seit Juni 2013 muss ein Mietvertrag für diesen Bestandsschutz im Grundbuch eingetragen sein. Ansonsten kann ein Neubesitzer den Mietvertrag mit Drei-Monate-Frist kündigen. Auch weitere Rechte von Mietern gegenüber Dritten gelten nur noch, wenn der Mietvertrag im Grundbuch steht.
  • Schuldnerverzeichnis: Um die Sicherheit für Immobilienbesitzer zu erhöhen, wird die spanische Justiz voraussichtlich bis Herbst/Winter 2013 ein Verzeichnis aller Gerichtsurteile zu unbezahlten Mietverhältnisse einrichten. Damit erhalten Immobilienbesitzer einen Einblick über mögliche Vermietungsrisiken an unzuverlässige Mieter, die schon früher wegen Mietrückständen gemahnt, vollstreckt und/oder zwangsgeräumt wurden. Das verschafft Immobilienbesitzern mehr Sicherheit bezüglich ihrer Vermietungsaktivitäten.

Weitere Punkte des neuen spanischen Mietrechts

Die bisherige Unterscheidung in luxuriöse und konventionelle Wohnungen schafft die spanische Gerichtsbarkeit ab sofort ab, gewährt den Parteien aber hohe Vertragsfreiheit bezüglich der Miethöhe. Bislang galten für Wohnungen mit einer Fläche über 300 m² und/oder einer Jahresmiete über dem 3,5-Fachen des gesetzlichen Mindestlohns besondere Regelungen. Diese Wohnungen konnten außerhalb des Mietgesetzes vermietet werden, diese Regelung gibt es nun nicht mehr. Vermieter und Mieter dieser sogenannten Luxuswohnungen müssen sich künftig an den Rahmen des neuen Gesetzes halten.

Besondere Mietbestimmungen für Mallorca Immobilien

Für die Balearen ist eine weitere Neuregelung besonders interessant. Ferienwohnungen unterliegen erstmals nicht mehr den Regelungen des spanischen Wohnmietrechts, sondern den regionalen Tourismusgesetzen. Landesregierungen wie die der Balearen erhalten damit einen höheren Gestaltungsspielraum. Einige Artikel des spanischen Mietergesetzes zu Zwangsräumungen wurden an die spanische ZPO (Zivilprozessordnung) angeglichen, um die betreffenden Verfahren zu erleichtern. Die Fristen von Zwangsräumungen bleiben aber unangetastet.

Sie möchten eine Immobilie auf Mallorca mieten oder vermieten?

Wir stehen Eigentümern und Mietern mit Rat und Tat zur Seite. Wir freuen uns auf ihre Kontaktanfrage.

Immobilienkäufer investieren wieder auf Mallorca

Mallorca zieht ausländische Immobilienkäufer an

Die Immobilien auf Mallorca weisen seit der spanischen Finanz- und Immobilienkrise teilweise einen Preisverfall – je nach Region – zwischen 20 bis zu 40 Prozent auf. Dieser Preisverfall betriff vor allem das untere, mittlere und leicht gehobene Preissegment, während das Luxussegment überwiegend relativ preisstabil blieb. Ausländische Käufer interessieren sich im Jahr 2013 daher verstärkt für die auf Mallorca vorzufindenden Feriendomizile.

Wende auf dem Immobilienmarkt in Spanien?

Einiges spricht für eine Wende auf dem Markt für mallorquinische Immobilien, nachdem seit 2007 ein allmählicher Preisverfall für Appartements und Fincas eingesetzt hatte. Seit Beginn des Jahres 2013 registrieren die Makler auf Mallorca deutlich mehr Anfragen, gefolgt von Besichtigungen und Abschlüssen. Ein lokaler Makler erläutert den Trend: Vor allem skandinavische und deutsche Kaufinteressenten gingen demnach davon aus, dass sich das spanische Bankensystem erholen werde und spätestens ab 2014 auch die Immobilienpreise in Spanien und auf den Balearen wieder anziehen dürften. Daher setzt im Jahr 2013 ein Run auf mallorquinische Immobilien ein. Aus den Erwartungen der Kaufinteressenten könnte die klassische Prophezeiung folgen, die sich selbst erfüllt: Der Zuspruch der Kaufwilligen treibt zwangsläufig die Preise nach oben. Möglicherweise bietet das Jahr 2013 die letzte Gelegenheit, günstig an Villen, Fincas und Penthouses auf Mallorca zu kommen. Die Käufer, die das ahnen, greifen daher jetzt zu. Immobilienmakler Dost, einer der Experten auf Mallorca, kann diese Tendenz bestätigen. Sein Unternehmen verzeichnete ab dem letzten Quartal des Jahres 2012 deutliche Zuwächse, gegenüber dem Vergleichszeitraum 2011 betrug das Umsatzplus 60 Prozent. Dieses Plus verteilte sich hälftig auf die höheren Preise und die Zahl der verkauften Objekte. Neben Deutschen und Skandinaviern gehören zu den Käufern auch Schweizer und Festlandsspanier, die nach einer stabilen Sachwertanlage suchen und ein Objekt auf Mallorca für die eigenen Ferien erwerben möchten. Die Kunden aus der Schweiz wenden sich an Makler, die sich speziell auf Käufer aus dem Alpenstaat spezialisiert haben. Diese hätten sich, so einer der mallorquinischen Immobilienmakler, die Preise über zwei Jahre angeschaut: Nun griffen sie zu.

Unterschiede zwischen Mallorca Immobilien und dem Festland

Eine spanische Bewertungsgesellschaft hat die Differenzen in der Preisentwicklung zwischen den Balearen und dem spanischen Festland ermittelt. Demnach sanken die Preise für sämtliche Immobilien auf dem Festland seit 2008 durchschnittlich um 50 Prozent, auf den Baleareninseln hingegen um 27 Prozent. Derzeit sind auf Ibiza und Mallorca manche Ferienappartements so günstig zu haben, dass Kapitalanleger eine Amortisation nach spätestens sieben Jahren erwarten können. Dabei war der Balearen-Tourismus von der Krise im Prinzip überhaupt nicht betroffen, er floriert wie eh und je. Im Jahr 2012 besuchten 10,4 Millionen Touristen die beiden Baleareninseln Mallorca und Ibiza, 2013 erwartet der mallorquinische Hotelverband FEHM vor allem bei den beiden Hauptnationen einen weiteren Schub: Es könnten 15 Prozent mehr britische Gäste die Inseln besuchen, bei den Deutschen wird ein Plus von zehn Prozent erwartet. Auch aus dieser Entwicklung erwarten die Immobilienmakler auf Mallorca einen Schub für ihr Geschäft. Inzwischen wird in manchen Regionen das Bauland knapp, etwa beim Tramuntana-Gebirge, das seit 2011 zum UNESCO-Welterbe gehört.

Mallorca: Objekte mit Meerblick bleiben teuer

Die Makler auf Mallorca bestätigen einhellig, dass in einzelnen Marktsegmenten die Situation recht unterschiedlich ausfällt: Die hochpreisigen Objekte mit einem Blick aufs Meer, der landschaftlich-geografisch unverbaubar bleibt, halten ihren Preis im sechs- bis siebenstelligen Bereich. Das Angebot an solchen Villen ist klein, die Nachfrage groß. Der Umschlag findet noch schneller als je zuvor statt. Dem stehen Appartements in den beliebtesten Regionen Mallorcas gegenüber, die aktuell um rund 30 Prozent günstiger als 2008 zu haben sind. Eine 40-Quadratmeter-Wohnung mit 1,5 Zimmern kann schon für den relativ kleinen Preis von 50.000 Euro erworben werden. Die Deutschen kaufen darüber hinaus gern Fincas in der Inselmitte mit dem obligatorischen Pool, auch Lagen an der Südwestküste sind sehr beliebt. Hier steigen die Preise bereits, Käufer sollten sich auf rund 300.000 bis 600.000 Euro einstellen. Immobilienmakler Dost schätzt ein, dass dass die Krise nicht vollkommen überwunden ist, der Markt jedoch wieder Vertrauen fasst. Noch handelt es sich aber bei den Immobilien auf Mallorca um einen Käufermarkt, bei dem das Angebot die Nachfrage übersteigt. Morgan Stanley ließ seine Analysten den spanischen Immobilienmarkt Anfang 2013 bewerten, er gehört zu den attraktivsten europäischen Standorten. Spanische Banken unterstützen übrigens auch für ausländische Käufer die Finanzierung.

Sie möchten auf Mallorca Immobilien kaufen?

Gerne beraten wir Sie beim Erwerb einer Ferienimmobilie oder ihres neuen Wohnsitzes auf den Balearen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen oder ein persönliches Beratungsgespräch.

Puerto Portals – Immobilien auf Mallorca

Die noble Region Puerto Portals ist der Hot Spot der Insel.

Es gibt viele Gründe, warum sich wohlhabende Käufer für eine Immobilie in Puerto Portals entschieden haben. Mallorca-Fans schätzen beispielsweise die ausgezeichnete Küche der Destination, denn aus kulinarischer Sicht kann man in Puerto Portals mit seinen Edel-Restaurants nichts falsch machen. Auch die Nähe zur spanischen Königsfamilie, die hier ihre Sommerferien verbringt, zieht betuchte Neu-Mallorquiner an, nicht zuletzt ist es aber der Hafen selbst, der eine Top-Adresse am Mittelmeer darstellt.

Puerto Portals – endlich die richtige Immobilie auf Mallorca

Es werden viele Debatten darum geführt, in welchen Ressorts auf den Balearen wohl die angemessene, die richtige Immobilie zu finden sei. Wer Puerto Portals besucht hat, zieht danach vielfach einen Schlussstrich unter diese Debatte, denn besser kann man auf Mallorca praktisch nicht wohnen. Die ohnehin beliebten Balearen zeigen sich hier von ihrer besten, edelsten und luxuriösesten Seite. Puerto Portals ist vor allen ein Treffpunkt von Jachtbesitzern, die sich in den Cafés und Restaurants rings um den Hafen ein Stelldichein geben und gemeinsam sommerliche Tage vergehen lassen. Kein Prominenter versäumt bei seinem Mallorca-Besuch einen Ausflug nach Puerto Portals. Das ist kein Wunder, denn besser lässt es sich wohl kaum irgendwo auf der Insel relaxen oder die gehobenen Freizeitaktivitäten genießen, die rings um Puerto Portals angeboten werden – neben den Törns aufs Meer in einer Luxusjacht auch Golf, Reiten, Shoppen in den Edelboutiquen und eine Gastronomie auf Weltniveau. Rings um die Hafenregion findet sich eine größere Zahl imposanter Mallorca Immobilien, deren Besitzern in spe von allem die Krone, das wirklich Beste geboten wird. Weder Durchschnittskost noch Mittelmaß haben einen Platz in Puerto Portals, wie sich allein an den prachtvollen Hochglanzkatalogen der mallorquinischen Makler ablesen lässt. Damit können sich Interessenten ein erstes Bild davon machen, wie einmalig Mallorca Immobilien in Puerto Portals ausfallen. Wahlweise entscheiden sich Neubewohner für prächtige Villen in erster Meereslinie oder in Hafennähe, auch ausgezeichnete, luxuriöse Penthouses und Apartments werden angeboten. Die Interessenten entstammen jenen Kreisen, in denen Geld zur Nebensache geworden ist und in denen man sich vom Grundsatz her für die edelsten Varianten entscheidet, die das Leben zu bieten hat. Kompromisse werden hierbei nicht mehr eingegangen. Das trifft auch auf die Mallorca Immobilien rings um und in Puerto Portals zu, die auf ganzer wohnlicher Linie überzeugen. Personen aus der High Society, die etwas auf sich halten und sich der Mallorce-Szene zugehörig fühlen, erstehen eine der Mallorca Immobilien aus dem raren Angebot von Puerto Portals, das zum Besten der fabelhaften Urlaubsinsel gehört. Diese wirkt schon beim ersten Ausflug ins Umland von Puerto Portals höchst imposant, denn auch landschaftlich bietet der Ort faszinierende Ausblicke. Ein Spaziergang zum Hafen öffnet den wohlhabenden Interessenten dann erst richtig die Augen: Größere Jachten als im Hafen von Puerto Portals sind nirgendwo auf den Balearen zu finden. Das Hafenbecken ist für kleine Schiffe bis zu 80 Metern Länge konzipiert, insgesamt 670 Liegeplätze weist das Becken im Jahr 2013 auf. Vergleiche mit St. Tropez und Monaco sind keinesfalls weit hergeholt, sondern absolut angemessen.

Unbeschreiblich schön: die Mallorca Immobilien von Puerto Portals

Das Hauptattribut für die Beschreibung der Immobilien von Puerto Portals dürfte „exklusiv“ sein. Damit passen sie in ihre Umgebung, denn beispielsweise die Restaurants des Ortes gehören zum absoluten Top-Segment, ebenso aber die Boutiquen und Juweliere sowie viele weitere Angebote, welche die Bewohner solch bevorzugter Destinationen erwarten dürfen und die – jedes für sich – einen Hochgenuss versprechen. Wer glücklicher Besitzer einer der Mallorca Immobilien in der offiziellen Bestlage der Insel ist, lässt vor seinem Kamin entspannt den Tag ausklingen und gönnt sich einen Blick auf die schönste Umgebung, welche die Mittelmeerregion see- und landseitig zu bieten hat. Zu jeder Jahreszeit nutzen anspruchsvolle Neu-Mallorquiner die Annehmlichkeiten und den perfekten Komfort, die ihnen Mallorca Immobilien zu bieten haben. Auch für die nötige Ruhe ist gesorgt, denn Menschen mit Kultur, Stil und Geld bleiben in Puerto Portals unter sich. Massentourismus ist hier absolut verpönt und nirgendwo anzutreffen – ein Grund dafür, warum der Hafenort so unglaublich beliebt bei seinen Bewohnern ist. Diese finden alles vor, was zu einem gehobenen Lebensstil gehört, Luxus-Refugien und Edel-Restaurants, Bars und Boutiquen, Luxus-Geschäfte und Designermoden, mit denen bei zahlreichen Feierlichkeiten und Regatten eine gute Figur zu machen ist. Puerto Portals wurde in dieser Hinsicht speziell erschaffen, es ist kein natürlicher, sondern ein auf die Bedürfnisse der gehobenen Klasse hin angelegter Hafen. Seit den 1930er Jahren wurde er Stück für Stück zu dem hinentwickelt, was er heute ist: Ein Ressort für die wahre Oberklasse.